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한주간의 순천법원 경매이야기 12

2019년 7월 1일 월요일 광주지방법원 순천지원 7계에서는 총 161건의 경매 물건이 나왔으며 그중 23건이 낙찰되었다. 그 외 유찰 133건, 변경 3건, 취하 2건으로 각각 처리되었다.

종류별 물건수를 살펴보면 아파트 77건, 주택 6건, 근린상가 2건, 다세대 11건, 대지 2건, 농지 18건, 임야 11건, 숙박시설 1건, 선박 1건, 오피스텔 2건, 주유소 1건, 의료시설 1건, 승용차 3건, 숙박 25건으로 집계된다.

이날 최고가 낙찰가를 기록한 사건은 전남 광양시 광양읍 덕례리에 위치한 주요소 물건이다.

토지면적 3,346㎡, 건물면적 338.64㎡, 감정가 1,852,689,760원으로 1회 유찰되어 2회차로 진행되었으며 감정가 대비 89%인 약 16억 5천여만 원에 낙찰되었다.

2018 타경 10682 사진

본 물건은 채권액이 약 23억 원에 달하며 팔영농협의 근저당권 실행으로 경매가 나온 사건이다. 광양읍 덕례리와 세풍산단 중간 도로 사이에 위치했으며 추후 인근 지역 개발호재로 인한 지가 상승을 노려볼만한 곳이기도 하다.

다만 본 물건을 현황 용도인 주유소로 계속 활용할 계획이라면 조심스럽게 접근해야 할 필요가 있다. 최근 셀프주유 시대가 되어 가고 있고 편의점만큼이나 주유소 경쟁이 과열되어 경매사건에 심심치 않게 등장하고 있기때문에 영업 홍보, 노하우 또는 입지분석을 잘해야 할 것으로 판단된다.

이날 최저가 낙찰가율을 기록한 사건은 전남 광양시 광양읍 초남리에 위치한 임야이다. 토지면적 2315㎡으로 전체 물건이 아닌 지분 매각 사건이다.

2018 타경 3271사진

광양 초남산단 부근에 위치한 임야로서 토지이용계획원 상 준보전산지 그리고 용도지역은 자연녹지로 지정되어있다.

문제는 도로가 접해있지 않은 맹지에 상당한 경사도까지 더해 개발은 어렵다고 판단되는 지역이다.

개발이 어려운 지역임에도 불구하고 입찰이 일어나는 이유는 무엇일까? 보통 경매 초보자들이 하는 실수로서 감정가를 시세라 착각하여 감정가 대비 저가입찰로 생각하는 경우가 많다.

본 물건의 감정가는 약 4,800여만 원으로 여러 번 유찰되어 7차 최저가 금액이 1,115만 원에 진행되어 감정가 대비 약차 3천만 원의 차익이 발생하는 것으로 착각을 하기 때문이다.

감정가는 경매를 진행하기 위한 절차 측면도 있기 때문에 그것이 곧 시세라고 생각해서는 안 된다. 현장을 둘러보지 않은 채 감정가를 맹신해서는 안 되겠다.

두 번째 가능성은 (지분권자들에게 사용권한을 얻는다면) 본 물건에서 작물 재배 같은 것은 가능할 수 있으리라 본다. 나는 자연인이라는 티비 프로그램에 나오는 고수들처럼 말이다.

순천경매전문학원 권형주 원장은 “경매에 있어서 감정평가는 법원 경매를 진행하기 위한 필수적인 절차이다. 다만 형식적인 절차의 성격도 겸하기 때문에 성공적인 경매의 충분조건은 되지 못한다”고 조언했다.

이어 “감정평가액은 시장가격을 전제로 평가하지만 경매라는 특수상황이 가미되어있기 때문에 맹신하는 것은 오히려 성공적인 경매 투자로부터 멀어질 수 있다”면서 “경매에서 매번 수익을 얻을 수만 있다면 얼마나 좋겠는가? 이익과 손해는 전적으로 본인 책임이므로 입찰전 감정가의 적정성을 올바르게 판단할 수 있을 정도로 현장에서 시세 파악에 무게를 두어야 한다.”라고 전했다.

이 준 기자  iluvkuhi@icloud.com

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