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한주간의 순천법원 경매이야기 10

2019년 6월 17일 월요일 광주지방법원 순천지원 9계에서는 총 69건의 경매 물건이 나왔으며 그중 35건이 낙찰되었다. 그 외 유찰 28건, 변경 5건, 취하 1건으로 각각 처리되었다.

종류별 물건수를 살펴보면 아파트 12건, 주택 3건, 근린주택 1건, 대지 5건, 농지 22건, 임야 13건, 공장 1건, 선박 2건, 오피스텔 2건, 승용차 4건, 의료시설 1건, 중장비 2건, 화물차 1건으로 집계된다.

이날 순천지원의 최고 매각가율 물건은 전남 고흥군 남양면 대곡리에 위치한 대지이다. 총 2필지에 면적은 226㎡, 감정가는 3,616,000만 원으로 이날 총 5명이 입찰하였으며 766만원에 최고가 매수신고가 되었다. 이는 감정가 대비 약 211%인 금액이다.

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위 물건은 토지만 매각인 물건으로 건물은 포함되지 않은 사건이다. 건물이 포함되지 않을 때 경매사건에서는 제시 외 건물로 표시를 하며 추후 토지 소유자와 건물 소유자 간의 분쟁이 예견되어 있는 사건이라 할 수 있다. 경매에서는 종종 토지만 매각 또는 건물만 매각인 사건을 볼 수가 있다. 토지 위에 건물이 있음에도 불구하고 왜 경매에서는 각각 따로 매각 처리가 되는 것일까?

그 이유는 미국과 달리 우리나라의 부동산 공시체계는 토지와 건물을 별도로 공시한다. 그래서 토지 소유자와 건물 소유자가 각각 달라진다. 겉보기에는 하나로 이루어진 주택이라도 토지소유권과 건물소유권이 각각 별개로 존재한다. 일반적으로 토지와 건물소유권자가 같은 것이 보통이지만 토지소유권자와 건물소유권자가 다른 경우 위 물건처럼 한 쪽만 경매에 나오게 되는 것이다.

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경매에서는 이따금 지분 매각인 물건을 볼 수가 있는데, 전북 남원시 송동면 세전리에 위치한 토지 지분 매각 사건이 바로 이 경우다. 지분면적은 140.59㎡이고 감정가는 약 243만 원으로 평가되었으며 121만 원에 낙찰이 되었다.

위 물건은 경매사건 중 지분 경매라 불리는 특수물건으로 일반인들의 접근이 쉽지 않은 물건이다. 전체 면적은 1195㎡이지만 그중 17분의 2만 경매로 나왔다. 보통 지분이 경매로 나오는 경우는 대게 부모님으로부터 상속받은 재산을 가족들이 공동소유하고 있다가, 그중 한 명이 채무를 감당하지 못해 경매로 나오는 경우가 많다.

지분경매는 많은 사람들이 소위 ‘쪼가리’ 물건으로 취급하며 거들떠보지 않지만 경매 고수들에게는 고소득 창출의 물건으로 인식된다. 일반적인 인식의 차이로 저가 유찰이 되지만 오히려 경매인들은 소유하는 데는 아무런 문제가 없다는 것을 알기 때문에 매입 후 차익을 실현시킬 수 있는 좋은 물건으로 취급되는 것이다.

다만 주의 점은 지분 물건이더라도 위와 같이 농지인 경우에는 농지취득 자격 증명원을 필수적으로 법원에 제출해야 허가 결정을 받을 수 있다.

순천법원경매전문학원 권형주 원장은 “요즘 법원경매는 접근성이 높아져 일반인들의 재테크 수단으로 자리 잡아가고 있는 반면 그만큼 경쟁이 높아져 고수익을 올리기 어렵다고들 한다. 그러나 일반 경매 물건이 아닌 위와 같이 토지 또는 건물 어느 한쪽의 매각이거나 또는 지분 매각인 경매 즉 특수물건을 취급하는 경매인들에게 불황은 없을 것이다. ‘내가 보기에 좋은 물건은 남들에게도 좋은 물건이다’ 일반 경매물건은 경쟁을 피할 수 없을 것이나 어렵고 특수한 물건은 그만큼 경쟁이 적기 때문에 저가 입찰이 가능하여 고수익 실현이 가능한 물건이라 생각된다.”라고 전했다.

이 준 기자  iluvkuhi@icloud.com

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